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2018-09-07 20:29:00 来源:证券时报网

今年以来房地产调控持续加码,融资渠道持续收紧,融资成本也不断上升,尽管多家龙头房企表示已经放缓拿地来降杠杆,但从整个A股房地产板块来看,上半年的杠杆仍在继续提升。中信证券研究报告指出,A股房地产板块

2018 年中期净负债率达到 101.9%,超过去年底 94.3%的水平,而公司杠杆率增加的主要原因,还是拿地更加积极。

从上半年销售额排名前十房企来看,财务杠杆变动普遍向合理水平(行业平均水平约70%)靠拢。根据克而瑞研究中心的统计,恒大、绿地的净负债率较2017年末大幅下降,但仍远高于100%,而万科、华润的净负债率大幅上升后仍低于70%,新城控股净负债率大幅上升后达到100.4%。

除了部分龙头房企在降杠杆,从整个A股房地产板块来看,今年上半年的杠杆仍在继续提升。中信证券的研究报告显示,房地产板块 2018 年中期净负债率达到

101.9%,超过去年底 94.3%的水平。

对于部分龙头房企降杠杆而大多房企仍加杠杆的现象,新城控股高级副总裁欧阳捷接受证券时报记者采访时表示,这是因为企业对市场研判有所不同。他认为,未来市场“大稳小乱”、整体平稳,稳对企业来说就是最好的。“部分龙头房企土地储备量过大,降杠杆是可以理解的。”他说。

在中信证券房地产行业首席分析师陈聪看来,A股房地产板块杠杆率增加的主要原因,还是拿地更加积极,其中,龙头公司(万科、保利、地产、金地、招商蛇口、绿地合计)上半年权益拿地金额同比增长

48%,权益拿地建面同比增长 51%。

克而瑞研究中心指出,负债率较高的房企降负债效果显著,这些一般都是前期已经储备较多资源的企业,土地储备丰富,较高的杠杆率意味着风险,也不符合投资者的利益诉求;另一方面,部分财务杠杆偏低的房企在规模扩张的需求下,适当提升杠杆水平,净负债逐渐回归合理。

谈到上半年大多房企仍加杠杆冲规模,负债率较高是否存在风险的问题,欧阳捷对证券时报记者说:“有规模才有资源,无论什么时候,规模总是重要的。”他认为,企业最大的风险不在负债率,而是现金流,没有现金流,银行也会倒闭。现金流来自于企业的产品与服务得到客户认可,以及企业执行力,产品与服务均好、产品力营销力越强的企业风险越低。

对于负债与现金流安全问题,融创中国董事会主席孙宏斌在中期业绩发布会上也表示,从销债比来看,如果销售额除以负债大于1的话,这个公司基本上是健康的。“比如你的销售额除以你的负债是大于1的,你的100亿的贷款能卖100亿的话,你就是安全的。”他说。

绿地香港(00337.HK)首席运营官侯光军也认为,在规模的发展中,负债率上升是一种正常的现象,关键是把控好现金流,使现金流足以偿还债务。

陈聪预计,随着市场去化速度减慢,下半年房地产板块拿地资金投入将负增长,而整体杠杆率或有所下降。由于资金成本差别化上行,企业表现将分化,而房地产板块整体资产负债表是否安全,则取决于销售是快速失速,还是缓慢下行。

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